法人電気料金ナビ
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オフィスビル（自社ビル・テナントビル・本社）の夏季ピークカットは、ZEB化、BEMS活用、テナント企業との連動、共用部電力管理の4論点を組合せて最適化します。コロナ後のリモートワーク併用、テナント企業のESG要求、ZEB認証ビルへの投資家関心拡大で、オフィスビルの電力管理は経営戦略の中核になりつつあります。本ページでは自社ビル・賃借ビル・REIT保有ビルの差異、BEMS導入効果、ZEB化レベル別削減、テナント連動戦略、規模別事例、補助金活用までを実務に直結する観点で整理します。
当法人は法人向け電気料金の高騰リスク分析・脱炭素対応支援を行う非営利法人です。本記事は公的データ（経済産業省・OCCTO・JEPX・環境省等）と実務知見を基に編集しています。
この記事の著者: 江田 健二（一般社団法人エネルギー情報センター 理事 ／ RAUL株式会社 代表取締役）— 電力・エネルギー業界20年以上、書籍20冊以上執筆、内閣府・中小企業庁・商工会議所登壇多数プロフィール →
このページでわかること
オフィスビルの夏季電力構造は『電力構成（空調50〜60%中心）／自社vs賃借／共用部vs専有部／BEMS活用／テナント連動』の5論点で構造化されます。ビル種別と契約構造の理解が、効果的なピークカット戦略の基礎です。
オフィスビルの夏季電力構造
オフィスビル電力は空調（50〜60%）／照明（15〜25%）／OA機器（10〜15%）／給排水・エレベーター（5〜10%）／その他（5%）で構成。夏季はピーク14〜16時の冷房負荷が突出し、通年比+25〜45%の上振れ。
自社ビルvs賃借ビルの差異
自社ビルは投資・運用すべて自社判断、ZEB化・自家消費太陽光・蓄電池導入の長期投資が可能。賃借ビルは共用部はビル管理会社契約、専有部のみ自社契約。テナント連動やBEMS導入で対策。
共用部vs専有部の電力管理
共用部（エレベーター・廊下・空調機械室）はビルオーナー契約、専有部（各テナント区画）はテナント別契約。電気代の3〜4割が共用部、テナント全体の協力なしには対策が制限される。
BEMS（Building Energy Management System）活用
BEMSによる空調・照明・コンセント電力の統合制御で、電力使用量▲15〜25%削減。中規模オフィスビル（年間電気代3億円）で年4,500〜7,500万円規模の削減事例。SII補助1/2活用で投資回収1.5〜2.5年。
テナント企業との連動
テナント企業のリモートワーク併用、空調設定温度緩和（26→28℃）、サマータイム勤務など、テナント側の協力でビル全体のピーク削減が可能。CFO・ファシリティ部門・テナント企業の3者協議が必須。
夏季電気代の全体像は 夏季ピーク電気代の基礎とCFO視点、5戦略の全体像は 業種横断ピークカット5戦略で確認できます。
オフィスビルの夏季電気代水準はビル規模・種別で大きく異なります。業界統計と公開データから整理した業界平均値を、自社水準との比較で活用してください。
オフィスビルの夏季電気代水準
オフィスビル全体（共用部+専有部）で対通年+25〜45%。年間電気代に占める夏季3ヶ月（7〜9月）の比率は40〜45%。猛暑日の電気代は通常日の1.5〜2倍に上振れる。
ビル規模別の年間使用量
小規模オフィスビル（延床1,000〜3,000m²）で年間60〜250万kWh、中規模（3,000〜15,000m²）で年間250〜1,500万kWh、大規模（15,000〜50,000m²）で年間1,500〜5,000万kWh、超大規模（50,000m²超）で年間5,000万kWh超。
ZEB化の到達レベル別電気代削減
ZEB Oriented（▲40%）／ZEB Ready（▲50%）／Nearly ZEB（▲75%）／ZEB（▲100%、再エネ含む）。新築・大規模改修時に検討。投資回収7〜15年、補助金活用で5〜10年。
※ 出典: 経産省・環境省ZEB事業・ビルディング協会連合会から整理。実値はビル種別・延床面積で1.5〜2倍ぶれます。
オフィスビルの夏季電気代上昇は、気温上昇トレンド、リモートワーク併用の構造変化、テナントESG要求、電化シフト、BEMS技術進化という構造的要因が並列します。
夏季気温上昇と空調負荷増
過去30年で日本の夏季平均気温は約1.5℃上昇、猛暑日が2.5倍に増加。オフィスビル冷房需要が拡大、ピーク電力使用量がトレンド的に上昇。10年前と同じビルでも電気代は20〜30%増。
リモートワーク併用による電力構造変化
コロナ後のリモートワーク併用で、実出社率50〜70%が定着しているオフィスでは電力使用量が▲20〜30%減少。一方で『出社日集中』により、特定日のピークが高まる現象も。BEMS活用が必須。
テナント企業のESG要求
外資系・大手テナントから『再エネ100%対応ビル』『ZEB認証ビル』が要求される時代に。CN対応のため、ZEB化・グリーン電力調達・テナント還元プログラムの整備が経営課題。
電化シフトと電力需要増
ガス暖房→電気ヒートポンプ暖房・コージェネからの電力依存度上昇など、ビル電化シフトで電力使用量が増加。夏季冷房負荷との合計で年間電力使用量が増加トレンド。
BEMS技術の進化
AI予測・IoTセンサー・クラウド統合のBEMS最新世代で、従来比で削減効果が1.5〜2倍に拡大。投資コスト低下と削減効果向上で、中規模ビルでの導入が標準化。
個別要因の詳細は 燃料費調整額の仕組み、 再エネ賦課金上昇の影響、 容量拠出金の事業影響で深掘りできます。
オフィスビルのピークカット投資はビル規模で大きく異なります。小規模ではLED＋空調個別制御＋固定プラン切替、中規模ではLED＋BEMS＋高効率空調を3年計画で組合せ、大規模ではZEB Ready/Nearly ZEB化＋自家消費太陽光＋蓄電池＋DRが標準です。
小規模オフィスビル（延床1,000〜3,000m²、年間電気代2,000万〜8,000万円）
中小企業本社ビル・テナント数3〜10社
投資 500万〜2,000万円で年200万〜800万円削減
LED＋空調個別制御＋固定プラン切替を即時実施。BEMSは検討段階。投資回収2〜3年。
中規模オフィスビル（延床3,000〜15,000m²、年間電気代8,000万〜4億円）
中堅企業本社・複合テナントビル・テナント数10〜50社
投資 2,000万〜2億円で年800万〜1億円削減
LED＋BEMS＋高効率空調＋契約見直しを3年計画で組合せ。ZEB Oriented化も検討。
大規模オフィスビル（延床15,000m²超、年間電気代4〜30億円）
大手本社ビル・ランドマークビル・REIT保有ビル
投資 2〜30億円で年1〜10億円削減
ZEB Ready/Nearly ZEB化＋自家消費太陽光＋蓄電池＋DR参加＋テナント連動が標準。CN/ESG対応との連動。
実在事業者の公開事例・業界団体ヒアリングから整理した3つのパターンをBefore/Afterで提示します。各事例でビル種別・投資規模に応じた最適戦略を確認できます。
事例1：中規模オフィスビル（年間20%削減）
Before（見直し前）：東京・中規模オフィスビル（延床8,000m²、年間電気代1.5億円、契約電力600kW）。市場連動プラン継続、BEMS未導入、空調個別制御なし、LED未更新。
After（実施施策）：①BEMS導入＋運用最適化（投資 1,200万円）／②LED化全面（投資 800万円）／③固定3年プラン切替／④高効率空調更新（投資 6,000万円、3年計画）／⑤テナント連動の設定温度ガイドライン整備。
Result（削減効果）：年間電気代 1.5億円 → 1.2億円（▲20%、▲3,000万円）／契約 kW 600→520／投資合計8,000万円、補助金1/2活用で実質4,000万円／総合投資回収 1.5年（補助金後）／テナント満足度向上による稼働率改善。
事例2：大手本社ビル（ZEB Ready化、年間50%削減）
Before（見直し前）：東京・大手本社ビル（延床35,000m²、年間電気代8億円、契約電力3,500kW）。長期固定契約継続もESG投資家対応でZEB化が経営課題。
After（実施施策）：①ZEB Ready改修（投資 30億円、補助1/2活用）／②自家消費太陽光1MW（屋上）＋蓄電池0.5MWh／③オフサイトPPA3MW（再エネ100%対応）／④BEMS統合制御＋AI予測／⑤DR参加。
Result（削減効果）：年間電気代 8億円 → 4億円（▲50%、▲4億円）／DR収入年600万円／契約 kW 3,500→2,500／投資合計35億円、補助金1/2活用で実質17.5億円／総合投資回収 4.5年（補助金後）／CO₂削減 約12,000 t/年／ESG投資家対応強化。
事例3：大規模テナントビル（REIT保有）（年間18%削減）
Before（見直し前）：大阪・大規模テナントビル（延床25,000m²、年間電気代5億円、契約電力2,500kW）。REIT保有、テナント満足度向上が経営課題。長期固定契約継続もテナントからの再エネ要求拡大。
After（実施施策）：①BEMS統合制御（投資 5,000万円）／②LED化全面（投資 2,000万円）／③屋上太陽光800kW＋オフサイトPPA2MW（再エネ100%対応）／④テナント還元プログラム（再エネ証書テナント別配賦）／⑤共用部高効率空調更新。
Result（削減効果）：年間電気代 5億円 → 4.1億円（▲18%、▲9,000万円）／契約 kW 2,500→2,200／投資合計7億円、補助金1/2活用で実質3.5億円／総合投資回収 4年（補助金後）／テナント稼働率2%向上による収益増。
オフィスビルのデマンド管理は『BEMS統合制御』『テナント連動の設定温度ガイドライン』『共用部高効率化』『リモートワーク日の自動シャットダウン』の4論点を組合せて最適化します。
BEMSによる統合制御
BEMSで空調・照明・コンセント電力を統合制御。在室検知・スケジュール連動・外気温連動制御で電力▲15〜25%削減。中規模ビルで年800万〜1億円削減事例。
テナント連動の設定温度ガイドライン
テナント企業との合意のもと、夏季設定温度28℃ガイドラインを実施。空調負荷▲15〜20%削減。テナント側のリモートワーク併用・サマータイム勤務との連動。
共用部の高効率化
共用部（エレベーター・廊下・空調機械室）のLED化＋空調更新＋エレベーター省エネ運転で、共用部電力▲20〜30%削減。ビル全体電気代▲5〜10%。
リモートワーク日の空調・照明自動シャットダウン
出社率50〜70%の中で『出社日集中』を活用し、リモートワーク日（金曜等）は空調・照明を一部停止。BEMS連動で自動化、月の電力▲5〜10%削減。
デマンド管理の削減効果試算は デマンドコントロール削減効果で確認できます。
ZEB（Zero Energy Building）は到達レベル別に4段階あり、投資規模・削減効果・対象ビル規模が異なります。新築・大規模改修時に検討する長期投資施策です。
ZEB Oriented（▲40%）
ZEB Ready（▲50%）
Nearly ZEB（▲75%）
ZEB（▲100%）
テナント連動戦略はオフィスビルのピークカットで最も効果的かつ低投資な施策。テナント企業との合意形成と実施フォローアップが成功の鍵です。
設定温度ガイドライン
テナント還元プログラム
不動産業の関連は 不動産業の電気料金見直しで確認できます。
オフィスビル向けに活用しやすい補助金は4本柱。設備投資のタイミングを補助金スケジュールと合わせると投資回収を2〜3年短縮できます。複数補助金の組合せ申請（SII＋ZEB＋PPA）で採択率が高くなる傾向。
省エネ補助金（経産省 SII / オフィス・事業場型）
対象：BEMS・高効率空調・LED・断熱性能向上
補助率：中小1/2、大企業1/3、上限15億円
オフィスビルの主力補助金。BEMS導入＋空調更新の組合せ申請で採択率高い。
ZEB化補助金（環境省・経産省）
対象：ZEB Oriented/Ready/Nearly ZEB化
補助率：1/2〜3/5、上限数億円
新築・大規模改修時のZEB認証取得で活用可能。投資家・テナント要求対応に整合的。
需要家主導型 PPA / 蓄電池併設補助金
対象：屋上太陽光・蓄電池・オフサイトPPA
補助率：1/2以内、kWh定額補助型もあり
REIT/大型自社ビルで活用可能。屋上面積大の商業ビル・オフィスビルで投資回収短縮。
中小企業省エネルギー設備等支援補助金
対象：中小オフィスビルの設備更新
補助率：2/3、上限数千万円
従業員300名以下の中小企業向け。LED・空調更新で採択率高い。
個別制度の詳細は SII省エネ補助金、 蓄電池・自家消費太陽光の補助金、 補助金スケジュールと採択率。
オフィスビルのピークカット戦略立案前にこのチェックリストで自社状況を整理してください。1項目でも未確認があれば、ビル全体の最適化が制限されます。
見直し全体手順は 法人電力契約見直しチェックリスト、契約更新3か月前の準備は 契約更新3か月前にやることで確認できます。
オフィスビルの夏季電気代はビル種別・契約構造・テナント数で大きく異なります。シミュレーターで自社条件における夏季上振れ幅と、BEMS・ZEB化・テナント連動のメリットを定量化できます。
A.電力多消費業種（製造・冷凍倉庫・データセンター）は基本料金比率が高く、サービス業は使用量料金中心。業種特性に応じた最適化アプローチが異なります。
A.業種別ベンチマークデータは省エネルギーセンター・経産省統計で公表されています。自社の使用量を業種平均と比較することで改善余地が見えます。
A.①売上原価における電気代比率、②時間帯別消費パターン、③契約区分（高圧/低圧）、④地域分散度、の4軸で業種特性が変わります。
A.①製造業：デマンド管理・生産シフト、②飲食店：冷蔵冷凍効率化、③オフィス：空調・照明制御、④物流：冷凍倉庫運用、⑤データセンター：冷却最適化が定番です。
A.事業所別・業種別に契約・プランを最適化し、グループ全体で集中管理するハイブリッド型が効果的です。業種別の電力原単位管理を起点にします。
原発全停止により火力依存上昇。LNG輸入急増、電気料金構造が大きく変化。
再エネ普及の起点。再エネ賦課金が新たな料金構成要素に。
低圧需要家も電力会社を選択可能に。新電力急増。
全国初のエリア全停電。BCP・分散電源への注目高まる。
LNG在庫不足と寒波で年末年始に異常高騰。新電力撤退の発端。
LNG・石炭価格急騰。法人電気料金の歴史的高騰の引き金に。
全国初の警報発令。需給ひっ迫対応の重要性が認識される。
国の補助金で電気代を一時的に抑制。2024年度以降段階的縮小。
送配電事業者の総収入規制を本格運用。長期の料金安定化を狙う。
GX-ETS・化石燃料賦課金の段階導入が決定。中長期のカーボンコスト上昇要因。
容量拠出金が小売事業者・需要家のコスト増要因として顕在化。
排出量取引が義務化。電力会社の排出枠コストが料金に転嫁される段階へ。
※ 主要な電力市場・料金に影響を与えたイベントを年表化したものです。詳細は各種公的資料をご参照ください。
対通年+25〜45%が業界平均です。年間電気代に占める夏季3ヶ月（7〜9月）の比率は40〜45%、猛暑日の電気代は通常日の1.5〜2倍に上振れます。
可能です。BEMSによる空調・照明・コンセント電力の統合制御で電力▲15〜25%削減事例多数。中規模オフィスビル（年間電気代3億円）で年4,500〜7,500万円規模の削減、SII補助1/2活用で投資回収1.5〜2.5年。AI予測機能搭載の最新BEMSでは更に削減効果拡大。
可能です。専有部のLED化・BEMS導入・設定温度ガイドライン・サマータイム勤務は自社判断で実施可能。共用部はビル管理会社との協議が必要ですが、テナント全体での要請でビル全体の改善も期待できます。
ZEB Oriented（▲40%）／ZEB Ready（▲50%）／Nearly ZEB（▲75%）／ZEB（▲100%、再エネ含む）の削減効果。大手本社ビルで年4億円削減（年間電気代8億円→4億円）の事例。投資回収7〜15年、補助金活用で5〜10年。
①テナント企業との協議会設置、②夏季設定温度28℃ガイドライン合意、③クールビズ推奨、④リモートワーク日の空調停止、⑤定期的な効果報告。空調負荷▲15〜20%削減、テナント満足度も向上する事例多数。
屋上面積1,500m²以上で検討余地。500kW太陽光で年55〜65万kWh発電、年550〜650万円削減、投資回収7〜10年（補助金後5〜7年）が目安。テナント還元プログラムと組合せでESG価値も。
ESG投資家対応で再エネ100%・ZEB認証が標準化。BEMS統合制御＋屋上太陽光＋オフサイトPPA＋テナント還元プログラムの組合せで投資価値向上＋テナント稼働率向上の両立。年18%削減事例多数。
経産省SII省エネ補助金（BEMS・空調・LED）、ZEB化補助金（新築・大規模改修）、需要家主導型PPA補助金（屋上太陽光）、中小企業補助の4本柱です。
著者: 江田健二（一般社団法人エネルギー情報センター 代表理事）
公開日: 2026-05-21
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